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新开嘟嘟迷失土地市场门槛自然降低

作者:找迷失传奇尽在mishicq.com,迷失传奇 日期:2014-9-21 来源:www.mishicq.com 人气:

自"新国五条"出台后,房地产依旧吸引着大家的目光。从目前的情况看来,三四线城市房产供过于求,市场蕴含风险大。而随着诸多鬼城的出现,一二线城市楼价又过高,三四线城市房产未来走向如何,耐人深思。
  "鬼城"困扰 
  湖北十堰(楼盘)最近地产市场处境尴尬。为了建设"区域性中心城市",新增大量的土地加速发展,然而却面临大量的楼盘竖起后无人购买的情况。
  以大美盛城为例,有多栋楼房建成,临街一排几家商铺已装修完工,而住宅基本处于一片黑暗。"以前这里只是一片大山,才开山不久,谁会来这么偏僻的地方买房呢?"楼盘对面医药学院的学生说,虽然房子早已盖起,但很少看到有装修入住的。 
  类似这样的情况并不是个例,继鄂尔多斯(楼盘)、温州(楼盘)之后,江苏无锡(楼盘)、江苏常州(楼盘)、辽宁营口(楼盘)、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似"鬼城"。一二线城市房产经常出现彻夜排队抢号的,而三四线城市的诸多楼盘往往空置无人问津。
  "烂尾楼"随见 
  据有关媒体报道,中西部某个城市的市长给该报记者详细地算了一笔账:"拿我们重点建设的某个城市新区来说,现在那里的地卖50万一亩,但是整个基础设施上去了,价格就是1000万一亩。你说我举债,给我五年时间,那边配套跟城区一样成熟,我投几百亿下去,1000个亿回来了。"
  这样的算盘打得确实精妙,而然事实上,如果十八大没有强调城镇化发展,多数三四线城市楼市很可能在今年已经出现了局部崩盘。
  根据易居克尔瑞信息集团研究中心统计数据显示,2011年三四线城市商品住宅销量同比增30%,远高过一二线的-19%,而2012年,三四线城市商品住宅销量同比增速仅15%,落后于一二线城市的32%,涨幅较2011年大幅收窄。从房地产企业去年的业绩增长来看,业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。
  其实,站在供需的角度上来看,三四线城市几乎都是人口输出城市,对于外来人口并不具备吸附能力,它们的购房主体是进城农民或大型进驻企业的员工,但他们的收入增长速度远赶不上造城的速度和房价的上涨速度。
  "卖地"还债 
  其实,中国各个地方政府一直都不轻。而随着2013年地方债务审计的开始,各地地方政府要如何还债呢?眼看大量债务到期,如果拿不出钱补缺口,就会债务违约,日后向银行申请贷款难度也会加大,各种建设项目和规划也就无从落地。
  如何才能筹到钱还清债务呢?最便利途径就是土地市场。早在去年三、四月间,全国各个城市土地推介会遍地开花,湖北10个县市领导就曾同时出现在武汉(楼盘),亲自推介辖区地块。当时背景,也是大量地方债务即将到期,去年是地方债务首轮偿债高峰。
  由于地方政府着急推地,土地市场门槛自然降低。当时部分城市土地交易行政规费就从原先全额交付,改成了7.5折,土地款支付时间要求也明显放宽,除了第一笔土地款要按国家规定支付50%之外,后期支付时间被延长到3个月至1年。总之,为了达成交易,部分城市给予房地产开发商作空间明显增大。而迫于还债的压力可能会逼迫地方政府放低姿态,在土地市场上放宽交易标准,最终结果就是,下半年土地市场成交热情或继续高涨,房地产市场供给可能迅速增加。
  这种情况,对于一二线城市的购房者而言勉强算个好消息。然而对于三四线城市而言,已经供过于求的现状无疑得不到改善,反而会进一步加深。房价如若一直久久居高不下,那么必然将再度产生不少空置的房产。
  三四线城市房产投资风险大  
  现在,相比一二线城市,三四线城市房产市场需要更长的时间来消化库存。
  根据业内人士估算,北京现有现有土地库存的消耗时间不足两年半,上海(楼盘)和广州(楼盘)分别不足一年半和一年,但部分三四线城市要消化已有在售住宅面积,却需要6年以上,市场供给远远超出了真实需求。
  而由于之前提到的"卖地"还债,土地供应增多必然会导致未来几年楼市供过于求的加剧。然,三四线城市原本就难以消化如此之多的供应,供过于求的加剧必然会导致更多的"空城"出现。届时,房价下跌应该是一个普遍的现状。
  三四线城市"鬼城"频现,空置房屋众多,房产经纪泡沫严重。尽管现在房价依旧处于居高不下的情况,然而在未来,迫于供过于求的压力,房价下跌也未可知。投资三四线城市房产,风险性增大。
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